的产品和服务有足够的需求，并且价格上能够达到一定程度的标准，特别是年平均房价。当然判断的基准中也有很多细节的东西，人口、交通、产业、GDP的排行，我们都会做大量的研究。
我们选择城市的标准是这样，当我们在判断是否要接受业主的邀请，管理一个
凯悦标准的
酒店，我们需要预期年平均房价要达到至少100美元。如果这个城市在我们预计开业的时候没有希望达到100美元，该项目就不存在可行性，哪怕业主说不在乎利润不是目标，我们还是宁愿等待时机成熟。
酒店的房价是一个比较重要的评估指标。03年前最好的五星级酒店能达到100美元的中国城市不是很多，而从04年开始在逐步的增加。现在中国能达到100美元年平均房价的城市大概有十几个，基本上我们都有酒店在发展，虽然有个别城市还需要争取方能得到发展的机会，但大多数想进入的城市我们都已获得管理的合约。
HOTELS：未来如果某个中国城市发展到了符合凯悦酒店期待的水平，凯悦都会去这个城市发展吗？
夏农：我们不断在关注各个城市的发展状况，做很多市场调研，不仅看这些城市的各种指标，而且实地考察，并与市场的参与者，包括房地产开发商做很多密
切的沟通，从而发现这个城市是否到了时机。
但是，兴建一个五星级酒店需要“天时地利人和”。天时就是整个市场当时及未来的环境符合酒店的经济性要求，而地利则是酒店的选址需要占据一个城市里比较优越的地理位置，交通便利，人气兴旺。但人和是重要的因素，一个成功的酒店一定有一位好的业主来与酒店管理公司共享开发的理念。业主需要与凯悦在成本、时间、设计、品味等方面达成共识，互信互谅。同时业主还需要有相当的财务实力，不是每个业主都适合建国际五星级酒店。当然，能够在适当的时机碰到很好的业主，在很好的地点建造一个前瞻性的项目。
毫无疑问，凯悦在选择业主、城市和项目方面都是非常严谨的，但一旦凯悦确认了市场机会，我们会不遗余力地在该城市寻找适当的发展机会。
HOTELS：对于在北京上海广州这样的一线城市发展“君悦”和“柏悦”这样的品牌投资回报期至少是几年？
戴毅：以北京上海来讲，大约7年左右。
夏农：投资回报的概念是需要严格的界定的，因为每个项目的成本差异较大，业主的资本结构不一样，有融资多少之分，从建造期还是从开业的时候开始算，这些都很难一概而论。通常来讲，在中国目前的情况下，一个一线城市的国际五星级酒店的回报期大概在7到10年，折算成回报率大概在12-18%，并不是很多业主概念上的“亏损行业”，但也绝不是一个暴利行业。
HOTELS：在三亚这样的旅游渡假城市呢？
夏农：三亚近几年业绩的增长非常显著，投资回报率应该相当高。也有个别酒店业主号称两三年回本，但是我相信任何事情都有它一定的规律，酒店投资也是一样。我们在三亚也有项目，三亚是非常有潜力的市场，但是我并不认为在三亚两三年就能挣回一个酒店，三亚酒店2006年平均房价最高的是大约140美金，年入住率还没有超过70%。所以说确实是好，但是还没有好到令大家瞠目结舌的程度。考虑到未来三亚在亚龙湾以外有很多新的旅游目的地开发出来，而据我所知计划中的开发中的项目起码有二、三十个酒店，我认为即使过去几年现有酒店具有暴利状况存在，也不能作为普遍性的标准适用于未来的类似酒店投资项目。
戴毅：三亚最重要的问题是有季节性，国庆至春节这段时间是旺季，但是夏天是非常淡的。而交通的瓶颈，国际客源的匮乏仍然值得政府和投资者的关注。
HOTELS：像杭州这样的二线城市，酒店投资回报期是不是更长？
夏农：不一定，投资回报率的计算有很多因素在里面，比如地价、建设成本、建设周期的长短，酒店的房价、入住率、营运的成本、融资的成本等很多因素。杭州的国际五星级酒店的投资回报率也应该能够达到12—18%之间的水平，当然这应该讲是比较成功的酒店。二线城市的好处相对来说是竞争更少一些，建设成本特别是地价稍便宜一些，人力资源的成本相对较低。但是二线城市的平均房价和一线城市还是有比较大的差距，例如杭州与上海最好的五星级酒店的年均房价还有一定的差异。
凯悦眼中的好业主
HOTELS：凯悦选择酒店业主的标准是什么，你们眼中的好业主是什么样的？
戴毅：中国的业主的理念、思想都非常开通，对于酒店的品质和功能都了解很多。我们帮业主管理是希望让业主得到很好的回报，但是不能够让我们的以损失品牌为代价，所以这需要一个好的平衡。跟一个好的业主合作，大家可以有商有量，可以把这个平衡做好。如果业主要是没有这种好的沟通，只是一味想着省钱或快速完工开业，就很难。中国人讲“天时地利人和”，盖饭店就是这样。
夏农：做酒